Cara menghitung cicilan KPR
Kalkulator ini memakai cicilan anuitas: jumlahnya sama setiap bulan. Setiap cicilan membayar bunga bulan itu terlebih dahulu, sisanya mengurangi pokok. Cicilan tetap berasal dari rumus:
M = P × r(1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
- M = cicilan per bulan
- P = jumlah pinjaman (harga dikurangi DP)
- r = suku bunga tahunan ÷ 12, dalam desimal
- n = jumlah cicilan (tahun × 12)
Contoh: KPR 500 juta dengan bunga 8% selama 20 tahun memberi r = 0,08 ÷ 12 ≈ 0,006667 dan n = 240. Cicilannya sekitar 4.182.200 per bulan, belum termasuk pajak dan asuransi.
Mengapa di awal Anda lebih banyak membayar bunga
Bunga dihitung dari sisa pinjaman. Di awal sisa pinjaman paling besar, jadi porsi bunga dalam cicilan juga besar. Saat sisa pinjaman turun, cicilan yang sama melunasi lebih banyak pokok setiap bulan.
Grafik manik menunjukkan hal ini: baris awal hampir seluruhnya kuning kunyit (bunga), baris akhir hampir seluruhnya hijau giok (pokok). Pada contoh di atas Anda membayar sekitar 503,7 juta bunga, lebih besar dari pinjaman 500 juta.
Cara membayar bunga lebih sedikit
- DP yang lebih besar mengurangi jumlah pinjaman, sehingga bunga setiap tahun dihitung dari saldo yang lebih kecil.
- Tenor yang lebih pendek menaikkan cicilan, tetapi memangkas total bunga dengan tajam. Bandingkan 10 dan 20 tahun di kalkulator.
- Pembayaran tambahan langsung mengurangi pokok. Jumlah kecil pun bisa memangkas tahunan tenor. Kolom pembayaran tambahan menunjukkan penghematannya.
- Bunga yang lebih rendah berpengaruh lebih besar dari kelihatannya. Pada pinjaman besar, selisih satu persen bisa mengubah total bunga hingga puluhan juta.
Banyak KPR memakai bunga tetap beberapa tahun pertama lalu bunga mengambang. Tanyakan juga penalti pelunasan dipercepat sebelum membayar lebih.