毎月の返済額の計算方法
このツールは元利均等返済で計算します。毎月の返済額は一定で、まずその月の利息に充てられ、残りが元金の返済になります。返済額は次の式で求めます。
M = P × r(1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
- M = 毎月の返済額
- P = 借入額（物件価格 − 頭金）
- r = 年利 ÷ 12（小数）
- n = 返済回数（年数 × 12）
例：3,500万円を年利1.5%、35年で借りると、r = 0.015 ÷ 12 = 0.00125、n = 420。毎月の返済額は税・保険を除いて約107,165円です。
最初のうちは利息の割合が大きい理由
利息は残っている借入額にかかります。最初は残高が最も多いため、毎回の返済のうち利息の割合が大きくなります。残高が減るにつれて、同じ返済額でも元金に回る分が毎月増えていきます。
玉の図がそれを示しています。最初の段はサフラン色（利息）が多く、後半ほど翡翠色（元金）が増えます。上の例では利息の総額は約1,001万円、借入額の約3割にあたります。
利息を減らす方法
- 頭金を増やすと借入額が減り、毎年の利息が小さい残高にかかります。
- 返済期間を短くすると毎月の返済額は増えますが、利息の総額は大きく減ります。25年と35年を比べてみてください。
- 繰上返済は直接元金を減らします。少額でも完済が何年も早まることがあります。繰上返済の欄で効果を確認できます。
- 金利の差は見た目以上に効きます。借入額が大きいほど、0.5%の違いでも総額に大きな差が出ます。
変動金利の場合、金利が上がると返済額も変わります。繰上返済の手数料も事前に金融機関に確認しましょう。