Comment la mensualité est calculée
Un prêt immobilier à taux fixe se rembourse par mensualités constantes. Chaque mensualité paie d'abord les intérêts du mois, le reste réduit le capital dû. Elle découle de la formule d'amortissement :
M = P × r(1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
- M = mensualité
- P = montant emprunté (prix moins apport)
- r = taux annuel ÷ 12, en décimal
- n = nombre de mensualités (années × 12)
Exemple : un prêt de 320 000 à 6,5 % sur 30 ans donne r = 0,065 ÷ 12 ≈ 0,005417 et n = 360. La mensualité est de 2 022,62 par mois, hors taxe et assurance.
Pourquoi vous payez surtout des intérêts au début
Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Au départ il est au plus haut, donc la part d'intérêts de chaque mensualité est importante. À mesure qu'il baisse, la même mensualité rembourse plus de capital.
Le graphique en perles le montre : les premières lignes sont presque toutes safran (intérêts), les dernières presque toutes jade (capital). Dans l'exemple ci-dessus, vous paieriez environ 408 000 d'intérêts, plus que les 320 000 empruntés.
Comment payer moins d'intérêts
- Un apport plus élevé réduit le montant emprunté, donc les intérêts de chaque année portent sur un capital plus faible.
- Une durée plus courte augmente la mensualité mais réduit fortement le coût total. Comparez 15 et 25 ans dans le simulateur.
- Les versements supplémentaires vont directement au capital. Même un petit montant peut retirer des années au prêt. Le champ dédié montre l'économie exacte.
- Un taux plus bas compte plus qu'il n'y paraît. Sur un gros prêt, un point de taux change le coût total de plusieurs dizaines de milliers.
Avant de rembourser par anticipation, vérifiez les indemnités de remboursement anticipé (IRA) prévues dans votre contrat.