Comment fonctionne l'amortissement d'un prêt

Ce que signifie amortir

Amortir un prêt, c'est le rembourser par échéances égales sur une durée fixe, jusqu'à ce que le capital tombe exactement à zéro à la dernière échéance. Prêts immobiliers, crédits auto, prêts personnels et la plupart des prêts étudiants fonctionnent ainsi.

Le mot vient de l'ancien français amortir, « éteindre » : chaque mensualité éteint un peu de la dette. Ce qui surprend la plupart des emprunteurs, c'est l'irrégularité du processus. La mensualité reste identique chaque mois, mais ce qu'elle rembourse change complètement au fil du prêt.

Les trois chiffres derrière chaque mensualité

• Le capital : la somme empruntée. Pour un logement, le prix moins votre apport.
• Le taux d'intérêt : le coût annuel de l'emprunt, en pourcentage. La banque le divise par 12 pour obtenir le taux mensuel.
• La durée : le temps pour rembourser, en général en années. Un prêt sur 30 ans compte 360 mensualités.

Changez l'un des trois et la mensualité comme le coût total des intérêts changent. La suite de ce guide montre de combien.

En quoi il diffère des autres prêts

Tous les prêts ne s'amortissent pas ainsi. Avec un prêt in fine, vous ne payez que les intérêts pendant la durée et remboursez tout le capital à la fin. Un prêt à paliers fait varier les mensualités. Le crédit renouvelable n'a pas de durée fixe : la mensualité dépend du solde, ce qui explique qu'il puisse durer des années. Le prêt amortissable classique est le plus prévisible : dès le premier jour, vous connaissez la mensualité exacte et la date de fin exacte.

Comment la mensualité est calculée

Les banques utilisent une formule standard, la formule d'amortissement. Elle donne la mensualité unique qui, répétée chaque mois, paie tous les intérêts et tout le capital à la fin de la durée :

Exemple détaillé, étape par étape

Prenons un logement de 400 000 avec 20 % d'apport, financé sur 30 ans à 6,5 %.

1. Capital : 400 000 − 80 000 d'apport = 320 000.
2. Taux mensuel : 6,5 % ÷ 12 = 0,541667 %, soit r = 0,0054167 en décimal.
3. Nombre de mensualités : 30 ans × 12 = n = 360.
4. Facteur de croissance : (1 + r)ⁿ = 1,0054167³⁶⁰ ≈ 6,9918.
5. Numérateur : 320 000 × 0,0054167 × 6,9918 ≈ 12 119,12.
6. Dénominateur : 6,9918 − 1 = 5,9918.
7. Mensualité : 12 119,12 ÷ 5,9918 ≈ 2 022,62 par mois.

Ce montant ne couvre que le capital et les intérêts. L'assurance emprunteur, la taxe foncière et l'assurance habitation s'ajoutent, c'est pourquoi la mensualité totale annoncée par la banque est souvent plus élevée.

Vérifier le premier mois à la main

Vous pouvez vérifier n'importe quel tableau d'amortissement avec une simple calculatrice. Le premier mois, les intérêts valent le capital dû multiplié par le taux mensuel : 320 000 × 0,0054167 = 1 733,33. Le reste de la mensualité, 2 022,62 − 1 733,33 = 289,28, ramène le capital dû à 319 710,72. Le deuxième mois recommence sur ce capital un peu plus faible : 1 731,77 d'intérêts et 290,85 de capital.

Pourquoi les premières mensualités sont surtout des intérêts

Les intérêts sont toujours calculés sur ce que vous devez encore. Au départ, le capital dû est à son plus haut, donc la part d'intérêts de chaque mensualité est maximale. Seul le reste réduit la dette.

La première année de notre exemple, vous versez 24 271. Sur cette somme, 20 695 sont des intérêts et seulement 3 577 remboursent le prêt. Chaque mois le capital dû baisse un peu, les intérêts aussi, et la part de capital augmente. On parle d'intérêts concentrés en début de prêt. Ce n'est pas une astuce de la banque : c'est la conséquence directe d'intérêts calculés sur un gros capital.

Le point de bascule

À un moment, la part de capital dépasse la part d'intérêts. Sur ce prêt, cela arrive au 233e mois, après environ 19 ans. Ensuite, le capital dû baisse vite : la dernière mensualité compte 2 011,72 de capital et seulement 10,90 d'intérêts.

C'est aussi pourquoi un rachat de crédit ou une revente rapide peuvent décevoir. Après 10 ans de mensualités, vous avez versé 242 714 au total, mais seulement 48 716 ont réduit le capital. Les 193 998 restants étaient des intérêts.

Comment le capital restant dû diminue

Tracez le capital restant dû et vous obtenez une courbe, pas une droite. Elle baisse lentement pendant des années puis plonge à la fin.

Sur ce prêt, vous ne devez moins de la moitié des 320 000 qu'au 257e mois, soit environ 21 ans et 5 mois après le début. C'est important si vous pensez vendre ou déménager : dans les premières années, votre patrimoine immobilier vient surtout de votre apport et de la hausse du prix du bien, pas de vos mensualités.

Comment la durée change le coût total

Une durée plus longue baisse la mensualité car le capital est réparti sur plus d'échéances. Mais chaque année supplémentaire, c'est une année d'intérêts de plus sur un gros capital. Les mêmes 320 000 à 6,5 % sur trois durées :

Passer de 30 à 15 ans augmente la mensualité d'environ 765 par mois, soit 38 %, mais réduit les intérêts totaux de 226 384, plus de la moitié. Les durées courtes ont aussi souvent des taux plus bas, ce qui creuse encore l'écart.

La bonne durée dépend de votre budget, pas seulement des calculs. Une durée longue offre une mensualité obligatoire plus faible et plus de souplesse. Beaucoup choisissent un compromis : une durée longue et des remboursements anticipés volontaires, qui gardent une marge de sécurité tout en réduisant les intérêts.

Comment le taux change le coût total

Sur un prêt long, de petites différences de taux deviennent de grosses sommes, car elles s'appliquent à un gros capital pendant de nombreuses années. Les mêmes 320 000 sur 30 ans :

Chaque point de taux vaut ici environ 210 par mois et quelque 75 000 d'intérêts au total. Il vaut donc la peine de comparer au moins trois banques ou de passer par un courtier, et de négocier aussi l'assurance emprunteur, qui pèse lourd dans le TAEG.

Ce que changent vraiment les remboursements anticipés

Toute somme versée en plus de la mensualité réduit directement le capital. Cela diminue la base sur laquelle sont calculés les intérêts de tous les mois suivants : l'effet se cumule en votre faveur.

• 100 de plus par mois font économiser 61 698 d'intérêts et terminent le prêt 3 ans et 10 mois plus tôt.
• 300 de plus par mois font économiser 138 446 et le terminent 8 ans et 10 mois plus tôt.
• Un remboursement anticipé ponctuel de 10 000 après la première année fait économiser 50 537 et termine le prêt 2 ans et 5 mois plus tôt.

Versements mensuels ou somme ponctuelle ?

Plus l'argent supplémentaire arrive tôt, plus il économise d'intérêts, car il supprime du capital qui aurait coûté des intérêts pendant des décennies. Une grosse somme en début de prêt est très efficace ; de petits versements mensuels sont plus faciles à tenir et pèsent plus sur la durée. Beaucoup combinent les deux : un supplément fixe chaque mois, plus une prime ou un héritage quand ils arrivent.

À vérifier avant de rembourser plus

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA). En France, elles sont plafonnées, mais vérifiez votre contrat.
• Durée ou mensualité. Si on vous laisse le choix, réduire la durée économise davantage d'intérêts.
• La dette la plus chère d'abord. Solder un crédit renouvelable à 20 % rapporte plus que rembourser un prêt immobilier à 6,5 %.
• Votre épargne de précaution. L'argent versé dans un prêt est difficile à récupérer. Gardez d'abord un matelas.

Crédit auto et prêt personnel

Les prêts courts s'amortissent de la même façon, mais la concentration des intérêts au début est bien plus faible car il y a moins d'années d'intérêts. Un crédit auto de 25 000 à 8,5 % sur 5 ans coûte 512,91 par mois. Le premier mois, 177,08 sont des intérêts et 335,83 du capital : dès le départ, vous remboursez la dette plus vite que vous ne payez d'intérêts.

Sur la première année, les intérêts représentent 32 % de vos versements, contre 85 % pour le prêt immobilier sur 30 ans. Les intérêts totaux sur 5 ans atteignent 5 775. Étirez le même crédit sur 7 ans : la mensualité tombe à 395,91, mais les intérêts montent à 8 257, et vous risquez de devoir plus que la valeur de la voiture plus longtemps.

Avant de signer, comparez les offres au TAEG, pas au taux nominal. Le TAEG inclut les frais et l'assurance : il montre le vrai coût annuel et rend les offres comparables.

Comment lire un tableau d'amortissement

Un tableau d'amortissement liste toutes les échéances du prêt. Votre banque doit vous le fournir, et les calculatrices de ce site le construisent instantanément. Chaque ligne indique en général :

• Le numéro ou la date de l'échéance : le mois concerné.
• La mensualité : le montant fixe versé, parfois avec l'assurance.
• Les intérêts : le capital dû précédent × le taux mensuel.
• Le capital remboursé : la mensualité moins les intérêts.
• Le capital restant dû : le capital dû précédent moins le capital remboursé.

Deux vérifications rapides repèrent la plupart des erreurs : les intérêts de chaque ligne doivent égaler le capital dû précédent multiplié par le taux mensuel, et le capital dû de la dernière ligne doit être nul. Si le tableau de la banque diffère un peu d'une calculatrice, c'est en général à cause d'une autre date de première échéance, de frais ou d'intérêts calculés au jour près.

Les erreurs fréquentes

• Comparer les prêts sur la mensualité. La mensualité la plus basse cache souvent le prêt le plus cher. Comparez le coût total.
• Négliger la durée. Cinq ans de plus peuvent coûter davantage qu'un taux un peu plus élevé.
• Croire que les premières mensualités constituent un patrimoine. Pendant la première décennie d'un prêt sur 30 ans, l'essentiel part en intérêts.
• Renégocier sur 30 nouvelles années en fin de prêt. Vous relancez la phase d'intérêts élevés. Gardez la durée restante ou raccourcissez-la.
• Rembourser par anticipation en gardant des dettes chères. Remboursez d'abord le taux le plus élevé.