Cara kerja cicilan pinjaman anuitas

Apa itu cicilan anuitas

Cicilan anuitas adalah cara kebanyakan pinjaman dilunasi: cicilan yang sama selama tenor tetap, sampai sisa pinjaman tepat nol pada cicilan terakhir. KPR, kredit kendaraan, KTA, dan sebagian besar pinjaman pendidikan bekerja seperti ini.

Yang mengejutkan banyak orang adalah betapa tidak meratanya proses ini. Cicilan tetap sama setiap bulan, tetapi apa yang dibayarnya berubah total sepanjang masa pinjaman.

Tiga angka di balik setiap cicilan

• Pokok: jumlah yang Anda pinjam. Untuk rumah, harga dikurangi uang muka.
• Suku bunga: biaya pinjaman per tahun dalam persen. Bank membaginya dengan 12 untuk mendapat bunga bulanan.
• Tenor: lama waktu melunasi, biasanya dalam tahun. KPR 30 tahun berarti 360 cicilan.

Ubah salah satunya, maka cicilan bulanan dan total bunga ikut berubah. Bagian selanjutnya menunjukkan seberapa besar.

Bedanya dengan jenis pinjaman lain

Tidak semua pinjaman memakai anuitas. Dengan bunga flat, bunga dihitung dari pokok awal sepanjang tenor, sehingga bunga efektifnya jauh lebih tinggi dari angka yang ditawarkan. Dengan bunga efektif menurun, pokok dibayar sama rata dan cicilan makin kecil. Kartu kredit tidak punya tenor tetap. Cicilan anuitas adalah yang paling bisa diperkirakan: sejak hari pertama Anda tahu cicilan pasti dan tanggal lunasnya.

Cara menghitung cicilan bulanan

Bank memakai satu rumus standar, yaitu rumus anuitas. Rumus ini mencari satu cicilan yang, bila dibayar setiap bulan, melunasi semua bunga dan seluruh pokok di akhir tenor:

Contoh perhitungan langkah demi langkah

Misalnya rumah seharga Rp400 juta dengan DP 20%, dibiayai KPR 30 tahun dengan bunga 6,5% per tahun.

1. Pokok: Rp400.000.000 − Rp80.000.000 DP = Rp320.000.000.
2. Bunga bulanan: 6,5% ÷ 12 = 0,541667%, atau r = 0,0054167 dalam desimal.
3. Jumlah cicilan: 30 tahun × 12 = n = 360.
4. Faktor pertumbuhan: (1 + r)ⁿ = 1,0054167³⁶⁰ ≈ 6,9918.
5. Pembilang: 320.000.000 × 0,0054167 × 6,9918 ≈ 12.119.195.
6. Penyebut: 6,9918 − 1 = 5,9918.
7. Cicilan: 12.119.195 ÷ 5,9918 ≈ Rp2.022.618 per bulan.

Angka itu hanya pokok dan bunga. Asuransi jiwa kredit, asuransi kebakaran, dan PBB dibayar terpisah, sehingga pengeluaran bulanan Anda biasanya lebih besar.

Mengecek bulan pertama secara manual

Setiap tabel angsuran bisa dicek dengan hitungan sederhana. Di bulan pertama, bunga = sisa pinjaman × bunga bulanan: Rp320.000.000 × 0,0054167 = Rp1.733.333. Sisa cicilan, Rp2.022.618 − Rp1.733.333 = Rp289.284, menurunkan sisa pinjaman menjadi Rp319.710.716. Bulan kedua mengulang hal yang sama dari saldo yang sedikit lebih kecil: bunga Rp1.731.766 dan pokok Rp290.851.

Mengapa cicilan awal kebanyakan bunga

Bunga selalu dihitung dari jumlah yang masih Anda pinjam. Di awal, sisa pinjaman paling besar, sehingga porsi bunga dalam setiap cicilan juga paling besar. Hanya sisanya yang mengurangi utang.

Pada tahun pertama contoh di atas Anda membayar Rp24,27 juta. Dari jumlah itu, Rp20,69 juta adalah bunga dan hanya Rp3,58 juta yang mengurangi pinjaman. Setiap bulan sisa pinjaman sedikit turun, bunga ikut turun, dan porsi pokok bertambah. Ini bukan akal-akalan bank, melainkan akibat wajar dari bunga yang dihitung atas utang besar.

Titik balik

Pada suatu saat, porsi pokok dalam cicilan menjadi lebih besar dari porsi bunga. Pada KPR ini, itu terjadi di bulan ke-233, sekitar tahun ke-19. Setelah itu sisa pinjaman turun cepat: cicilan terakhir berisi pokok Rp2.011.721 dan bunga hanya Rp10.897.

Itulah sebabnya take over KPR atau menjual rumah lebih awal bisa mengecewakan. Setelah 10 tahun mencicil, Anda sudah membayar total Rp242,7 juta, tetapi hanya Rp48,7 juta yang mengurangi utang. Sisanya, Rp194 juta, adalah bunga.

Bagaimana sisa pinjaman turun dari waktu ke waktu

Jika sisa pinjaman digambar, hasilnya kurva, bukan garis lurus. Turun pelan selama bertahun-tahun, lalu menukik di akhir.

Pada KPR ini, utang Anda baru kurang dari separuh Rp320 juta di bulan ke-257, sekitar 21 tahun 5 bulan setelah mulai. Ini penting jika Anda mungkin menjual rumah atau pindah: ekuitas rumah di tahun-tahun awal sebagian besar berasal dari DP dan kenaikan harga rumah, bukan dari cicilan.

Bagaimana tenor mengubah total biaya

Tenor yang lebih panjang menurunkan cicilan karena pokok dibagi ke lebih banyak pembayaran. Namun setiap tahun tambahan berarti setahun lagi bunga atas utang besar. Pinjaman Rp320 juta yang sama dengan bunga 6,5% untuk tiga tenor:

Beralih dari 30 ke 15 tahun menaikkan cicilan sekitar Rp765 ribu per bulan, atau 38%, tetapi memangkas total bunga sebesar Rp226,4 juta, lebih dari separuhnya. Tenor pendek juga sering mendapat bunga lebih rendah, sehingga selisihnya makin lebar.

Tenor yang tepat bergantung pada anggaran Anda, bukan hanya hitungan. Tenor panjang memberi cicilan wajib lebih ringan dan ruang gerak lebih luas. Banyak orang memilih jalan tengah: tenor panjang plus pelunasan sebagian secara sukarela.

Bagaimana suku bunga mengubah total biaya

Pada pinjaman jangka panjang, selisih bunga yang kecil berubah menjadi jumlah besar karena berlaku atas utang besar selama bertahun-tahun. Pinjaman Rp320 juta yang sama, 30 tahun:

Setiap satu poin persen di sini bernilai sekitar Rp210 ribu per bulan dan sekitar Rp75,7 juta total bunga. Karena itu, bandingkan minimal tiga bank, perhatikan kapan masa bunga tetap promo berakhir, dan hitung cicilan dengan bunga mengambang setelahnya.

Apa yang sebenarnya dilakukan pembayaran tambahan

Setiap rupiah di atas cicilan langsung mengurangi pokok. Itu menurunkan dasar perhitungan bunga semua bulan berikutnya, sehingga efeknya menumpuk untuk keuntungan Anda.

• Tambahan Rp100 ribu per bulan menghemat bunga Rp61,7 juta dan melunasi KPR 3 tahun 10 bulan lebih cepat.
• Tambahan Rp300 ribu per bulan menghemat Rp138,4 juta dan melunasinya 8 tahun 10 bulan lebih cepat.
• Pelunasan sebagian sekali sebesar Rp10 juta setelah tahun pertama menghemat Rp50,5 juta dan mengakhiri KPR 2 tahun 5 bulan lebih cepat.

Tambahan bulanan atau sekaligus?

Makin cepat uang tambahan masuk, makin banyak bunga yang dihemat, karena ia menghapus utang yang seharusnya berbunga selama puluhan tahun. Dana besar di awal pinjaman sangat ampuh; tambahan kecil setiap bulan lebih mudah dijalankan. Banyak orang melakukan keduanya: tambahan tetap setiap bulan ditambah THR atau bonus tahunan.

Periksa ini sebelum membayar lebih

• Penalti pelunasan. Banyak KPR mengenakan penalti, terutama saat masih dalam masa bunga tetap. Baca perjanjian kredit Anda.
• Kurangi tenor atau cicilan. Jika bank memberi pilihan, mengurangi tenor biasanya menghemat lebih banyak bunga.
• Utang termahal dulu. Melunasi kartu kredit atau paylater berbunga tinggi lebih menguntungkan daripada mempercepat KPR.
• Dana darurat. Uang yang sudah masuk ke pinjaman sulit diambil kembali. Siapkan dana cadangan dulu.

Kredit kendaraan dan KTA

Pinjaman jangka pendek dicicil dengan cara yang sama, tetapi beban bunga di awal jauh lebih ringan karena tahun berbunganya lebih sedikit. Kredit mobil Rp25 juta dengan bunga efektif 8,5% selama 5 tahun berarti cicilan Rp512.913 per bulan. Di bulan pertama, Rp177.083 adalah bunga dan Rp335.830 pokok: sejak awal Anda melunasi utang lebih cepat daripada membayar bunga.

Pada tahun pertama, bunga hanya 32% dari pembayaran Anda, dibanding 85% pada KPR 30 tahun. Total bunga selama 5 tahun sekitar Rp5,77 juta. Jika tenor yang sama diperpanjang menjadi 7 tahun, cicilan turun ke Rp395.912, tetapi bunga naik menjadi Rp8,26 juta.

Sebelum tanda tangan, pastikan penawaran memakai bunga efektif, bukan bunga flat, dan hitung biaya provisi serta asuransinya. Hanya dengan cara itu penawaran bisa dibandingkan secara adil.

Cara membaca tabel angsuran

Tabel angsuran adalah daftar seluruh cicilan selama masa pinjaman. Bank wajib dapat memberikannya, dan kalkulator di situs ini membuatnya seketika. Setiap baris biasanya berisi:

• Nomor atau tanggal cicilan: bulan yang dimaksud.
• Cicilan: jumlah tetap yang Anda bayar.
• Bunga: sisa pinjaman sebelumnya × bunga bulanan.
• Pokok: cicilan dikurangi bunga.
• Sisa pinjaman: sisa sebelumnya dikurangi pokok yang dibayar.

Dua pengecekan cepat menangkap sebagian besar kesalahan: bunga di setiap baris harus sama dengan sisa pinjaman sebelumnya dikali bunga bulanan, dan sisa pinjaman di baris terakhir harus nol. Jika tabel bank sedikit berbeda dari kalkulator, biasanya karena tanggal cicilan pertama, biaya, atau bunga harian.

Kesalahan yang sering terjadi

• Membandingkan pinjaman dari cicilannya. Cicilan terendah sering kali pinjaman termahal. Bandingkan total biaya.
• Mengabaikan tenor. Tambahan lima tahun bisa lebih mahal daripada bunga yang sedikit lebih tinggi.
• Mengira cicilan awal membangun aset. Pada dekade pertama KPR 30 tahun, sebagian besar yang Anda bayar adalah bunga.
• Refinancing dengan tenor 30 tahun baru menjelang akhir. Ini mengulang fase bunga tinggi. Pertahankan atau perpendek sisa tenor.
• Melunasi lebih cepat padahal punya utang mahal. Lunasi dulu bunga tertinggi.