Come funziona l'ammortamento di un prestito
Perché un mutuo trentennale può costare più interessi della somma presa in prestito, come si divide ogni rata e quali poche scelte cambiano il totale di decine di migliaia.
In breve
- Un prestito ammortizzato si rimborsa con rate mensili costanti. Ogni rata paga prima gli interessi del mese; il resto riduce il debito.
- Poiché gli interessi si calcolano sul debito residuo, le prime rate sono quasi solo interessi. In un mutuo trentennale al 6,5%, l'85% di quanto paghi il primo anno sono interessi.
- La durata conta quanto il tasso. Gli stessi 320.000 costano 408.142 di interessi in 30 anni e 181.758 in 15.
- I rimborsi extra vanno direttamente sul capitale. 100 in più al mese su quel mutuo fanno risparmiare 61.698 e lo chiudono quasi 4 anni prima.
Cosa significa ammortamento
L'ammortamento è il modo in cui si rimborsa la maggior parte dei prestiti: con rate uguali per una durata fissa, finché il debito arriva esattamente a zero con l'ultima rata. Mutui, prestiti auto, prestiti personali e la maggior parte dei prestiti per studenti funzionano così.
La parola viene dal latino ad mortem, "verso la morte": ogni rata "uccide" un po' di debito. Ciò che sorprende quasi tutti è quanto il processo sia irregolare. La rata resta uguale ogni mese, ma ciò che paga cambia completamente nel corso del prestito.
I tre numeri dietro ogni rata
- Capitale: la somma presa in prestito. Per una casa, il prezzo meno l'anticipo.
- Tasso di interesse: il costo annuo del prestito, in percentuale. La banca lo divide per 12 per ottenere il tasso mensile.
- Durata: il tempo per rimborsare, di solito in anni. Un mutuo trentennale ha 360 rate mensili.
Se cambi uno di questi numeri, cambiano la rata e gli interessi totali. Il resto della guida mostra di quanto.
In cosa si differenzia dagli altri prestiti
Non tutti i prestiti si ammortizzano così. Con l'ammortamento all'italiana la quota capitale è costante e la rata parte alta e scende nel tempo. Con un prestito bullet paghi solo interessi e restituisci tutto il capitale alla fine. Le carte revolving non hanno una durata fissa. Il prestito con rata costante (ammortamento alla francese) è il più prevedibile: dal primo giorno conosci la rata esatta e la data esatta di estinzione.
Come si calcola la rata mensile
Le banche usano una formula standard, la formula dell'ammortamento alla francese. Trova l'unica rata che, ripetuta ogni mese, paga tutti gli interessi e tutto il capitale entro la fine della durata:
M = P × r(1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
- M = rata mensile
- P = capitale prestato
- r = tasso mensile (tasso annuo ÷ 12, in decimale)
- n = numero di rate mensili
Esempio svolto, passo per passo
Prendiamo una casa da 400.000 con il 20% di anticipo, finanziata in 30 anni al 6,5%.
- Capitale: 400.000 − 80.000 di anticipo = 320.000.
- Tasso mensile: 6,5% ÷ 12 = 0,541667%, cioè r = 0,0054167 in decimale.
- Numero di rate: 30 anni × 12 = n = 360.
- Fattore di crescita: (1 + r)n = 1,0054167360 ≈ 6,9918.
- Numeratore: 320.000 × 0,0054167 × 6,9918 ≈ 12.119,12.
- Denominatore: 6,9918 − 1 = 5,9918.
- Rata: 12.119,12 ÷ 5,9918 ≈ 2.022,62 al mese.
Questa cifra comprende solo capitale e interessi. Assicurazioni, imposte sulla casa e spese si aggiungono, per questo il costo mensile complessivo indicato dalla banca è spesso più alto.
Verificare il primo mese a mano
Puoi controllare qualsiasi piano di ammortamento con semplici calcoli. Nel primo mese gli interessi sono il debito per il tasso mensile: 320.000 × 0,0054167 = 1.733,33. Il resto della rata, 2.022,62 − 1.733,33 = 289,28, riduce il debito a 319.710,72. Il secondo mese ripete il calcolo sul debito un po' più basso: 1.731,77 di interessi e 290,85 di capitale.
Perché all'inizio paghi soprattutto interessi
Gli interessi si pagano sempre su ciò che devi ancora. All'inizio il debito è il più alto di sempre, quindi la quota interessi di ogni rata è massima. Solo ciò che resta riduce il debito.
Nel primo anno dell'esempio paghi 24.271. Di questi, 20.695 sono interessi e solo 3.577 riducono il prestito. Ogni mese il debito scende un po', gli interessi scendono un po' e la quota capitale cresce. Non è un trucco della banca: è ciò che succede quando gli interessi si calcolano su un debito grande.
| Anno | Interessi pagati | Capitale rimborsato | Debito residuo a fine anno |
|---|---|---|---|
| 1 | 20.695 | 3.577 | 316.423 |
| 10 | 17.861 | 6.410 | 271.284 |
| 20 | 12.014 | 12.257 | 178.129 |
| 30 | 833 | 23.438 | 0 |
Il punto di svolta
A un certo punto la quota capitale supera la quota interessi. In questo mutuo succede al mese 233, dopo circa 19 anni. Da lì il debito scende in fretta: l'ultima rata è composta da 2.011,72 di capitale e appena 10,90 di interessi.
Ecco perché una surroga o una vendita anticipata possono deludere. Dopo 10 anni di rate hai pagato 242.714 in tutto, ma solo 48.716 hanno ridotto il debito. Gli altri 193.998 erano interessi.
Come scende il debito residuo
Se disegni il debito residuo ottieni una curva, non una retta. Scende lentamente per anni e poi precipita alla fine.
In questo mutuo devi meno della metà dei 320.000 iniziali solo dal mese 257, dopo circa 21 anni e 5 mesi. È importante se pensi di vendere o trasferirti: nei primi anni il tuo patrimonio nella casa viene soprattutto dall'anticipo e dalla rivalutazione, non dalle rate.
Come la durata cambia il costo totale
Una durata più lunga abbassa la rata perché il capitale è distribuito su più pagamenti. Ma ogni anno in più è un altro anno di interessi su un debito alto. Gli stessi 320.000 al 6,5% con tre durate:
| Durata | Rata mensile | Interessi totali | Totale rimborsato |
|---|---|---|---|
| 15 anni | 2.787,54 | 181.758 | 501.758 |
| 20 anni | 2.385,83 | 252.600 | 572.600 |
| 30 anni | 2.022,62 | 408.142 | 728.142 |
Passare da 30 a 15 anni aumenta la rata di circa 765 al mese, il 38%, ma taglia gli interessi totali di 226.384, più della metà. Le durate brevi hanno spesso anche tassi più bassi, il che allarga il divario.
La durata giusta dipende dal tuo bilancio, non solo dalla matematica. Una durata lunga dà una rata obbligatoria più bassa e più margine. Molti scelgono una via di mezzo: durata lunga e rimborsi parziali volontari, che mantengono la sicurezza e tagliano gli interessi.
Come il tasso cambia il costo totale
In un prestito lungo, piccole differenze di tasso diventano grandi somme, perché si applicano a un debito alto per molti anni. Gli stessi 320.000 in 30 anni:
| Tasso | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|
| 5,5% | 1.816,92 | 334.093 |
| 6,5% | 2.022,62 | 408.142 |
| 7,5% | 2.237,49 | 485.495 |
Ogni punto percentuale vale qui circa 210 al mese e intorno a 75.000 di interessi totali. Per questo conviene confrontare almeno tre banche o un mediatore creditizio e valutare la surroga se i tassi scendono.
Cosa fanno davvero i rimborsi extra
Ogni somma pagata oltre la rata va direttamente sul capitale. Così si riduce la base su cui si calcolano gli interessi di tutti i mesi successivi, e l'effetto si accumula a tuo favore.
- 100 in più al mese fanno risparmiare 61.698 di interessi e chiudono il mutuo 3 anni e 10 mesi prima.
- 300 in più al mese fanno risparmiare 138.446 e lo chiudono 8 anni e 10 mesi prima.
- Un rimborso parziale unico di 10.000 dopo il primo anno fa risparmiare 50.537 e chiude il mutuo 2 anni e 5 mesi prima.
Extra mensili o una somma unica?
Prima arriva il denaro extra, più interessi fa risparmiare, perché elimina debito che altrimenti genererebbe interessi per decenni. Una somma importante all'inizio del mutuo è molto efficace; piccoli extra mensili sono più facili da mantenere e nel tempo pesano di più. Molti fanno entrambe le cose: un extra fisso al mese più la tredicesima.
Da controllare prima di pagare di più
- Penali. Per i mutui sulla prima casa in Italia l'estinzione anticipata è senza penali, ma per altri prestiti verifica il contratto.
- Durata o rata. Se puoi scegliere, ridurre la durata fa risparmiare più interessi.
- Prima il debito più caro. Estinguere una carta revolving al 18% conviene più che anticipare un mutuo al 6,5%.
- Il tuo fondo di emergenza. I soldi messi nel mutuo sono difficili da recuperare. Tieni prima un cuscinetto.
Prestiti auto e prestiti personali
I prestiti brevi si ammortizzano allo stesso modo, ma la concentrazione degli interessi all'inizio è molto minore perché ci sono meno anni di interessi. Un prestito auto da 25.000 all'8,5% in 5 anni costa 512,91 al mese. Nel primo mese 177,08 sono interessi e 335,83 capitale: fin dall'inizio riduci il debito più in fretta di quanto paghi in interessi.
Nel primo anno gli interessi sono il 32% di ciò che paghi, contro l'85% del mutuo trentennale. Gli interessi totali in 5 anni sono 5.775. Allungando lo stesso prestito a 7 anni, la rata scende a 395,91 ma gli interessi salgono a 8.257, e potresti dovere più di quanto vale l'auto per più tempo.
Prima di firmare, confronta le offerte sul TAEG, non sul TAN. Il TAEG include le spese, mostra il costo annuo reale e rende le offerte confrontabili.
Come leggere un piano di ammortamento
Un piano di ammortamento è la tabella di tutte le rate per l'intera durata. La banca deve fornirtelo, e i calcolatori di questo sito lo costruiscono all'istante. Ogni riga mostra di solito:
- Numero o data della rata: il mese a cui si riferisce.
- Rata: l'importo fisso che paghi.
- Quota interessi: debito residuo precedente × tasso mensile.
- Quota capitale: rata meno interessi.
- Debito residuo: debito precedente meno quota capitale.
Due verifiche rapide trovano la maggior parte degli errori: gli interessi di ogni riga devono essere il debito precedente per il tasso mensile, e il debito dell'ultima riga deve essere zero. Se il piano della banca differisce un po' da un calcolatore, di solito dipende da un'altra data della prima rata, da spese o da interessi giornalieri.
Errori comuni
- Confrontare i prestiti sulla rata. La rata più bassa spesso nasconde il prestito più caro. Confronta il costo totale.
- Ignorare la durata. Cinque anni in più possono costare più di un tasso leggermente superiore.
- Pensare che le prime rate creino patrimonio. Nel primo decennio di un mutuo trentennale paghi soprattutto interessi.
- Rinegoziare su 30 nuovi anni a fine mutuo. Riparte la fase con molti interessi. Mantieni la durata residua o riducila.
- Anticipare il mutuo con debiti costosi aperti. Paga prima il tasso più alto.
Domande frequenti
Con l'ammortamento si pagano più interessi all'inizio?
Sì. Il tasso è lo stesso, ma si applica al debito residuo, che all'inizio è massimo. Per questo la quota interessi di ogni rata parte alta e scende ogni mese.
Posso calcolare la rata senza un simulatore?
Sì, con la formula M = P × r(1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1). Basta la calcolatrice del telefono con il tasto della potenza. L'esempio svolto sopra mostra ogni passaggio.
Meglio un mutuo a 15 o a 30 anni?
A 15 anni paghi molti meno interessi ma una rata molto più alta. A 30 anni hai più flessibilità. Se la rata maggiore è sostenibile con margine e riesci ancora a risparmiare, la durata breve di solito costa meno.
Cosa succede all'ammortamento con un rimborso extra?
Il rimborso extra riduce subito il capitale, quindi i mesi successivi generano meno interessi. La rata resta uguale o scende, a seconda della scelta, e il mutuo finisce prima.
Anche i mutui a tasso variabile si ammortizzano?
Sì, ma il piano viene ricalcolato a ogni variazione del tasso. La nuova rata viene fissata per rimborsare il debito residuo nella durata residua al nuovo tasso.
L'ammortamento si riassume in un'idea: gli interessi seguono il debito. Riduci il debito più in fretta con un anticipo maggiore, una durata più breve o rimborsi extra, e gli interessi totali scenderanno con lui. Inserisci i tuoi numeri nei calcolatori qui sotto e guarda la ripartizione anno per anno prima di firmare.